Bouwen voor leegstand

Elke week één artikel uit HP/De Tijd in zijn geheel op de website. Deze week een artikel over projectontwikkelaars, gemeenten en gebruikers die, ondanks de crisis, vrolijk doorgaan met het neerzetten van nieuwe kantoorkolossen. Daarmee veroordelen ze soms nog piepjonge ‘oude’ panden tot leegstand. Dit lucratieve maar perverse spel moet eindelijk eens stoppen.

De crisis op de vastgoedmarkt is nauw verweven met die op de financiële markten. Beide markten waren ervan overtuigd dat ze eindeloos geld konden verdienen met geld. Uiteindelijk maakte een bikkelharde buiklanding een einde aan die illusie. Opmerkelijke verschillen zij er echter ook. De banken ontwikkelden allerlei geavanceerde financiële producten en derivaten die, achteraf, niet eens het papier waard bleken te zijn waarop ze beschreven waren. Duizenden miljarden zijn zo in rook opgegaan. In de vastgoedwereld lag dat net even anders: de ontwikkelingen en derivaten zijn gebouwd van gewapend beton. Als straks het laatste beetje lucht uit de vastgoedbubbel is geblazen, blijven de ruïnes van de gouden tijden nog lang zichtbaar.

Nu de raderen van de bouwindustrie piepend en krakend tot stilstand zijn gebracht, valt te constateren dat inmiddels elk vijfde kantoorgebouw leegstaat. Op enkele bedrijfsterreinen loopt de leegstand al op tot ruim boven de 30 procent, zoals in delen van Amsterdam Zuidoost. In sommige gebieden lijkt de neerwaartse spiraal richting verpaupering onomkeerbaar.

Natuurlijk voorspelden ook in de vastgoedwereld zwartkijkers al jaren dat het mis zou gaan. De leegstand die begin deze eeuw na het uiteenspatten van de internetbubbel werd veroorzaakt, is namelijk nooit opgevuld. Sommige kantoren uit 2003 zijn tot op de dag van vandaag nooit verhuurd.

Toch ging het nieuwbouwen, aangejaagd door de enorme hoeveelheden goedkope kredieten, telkens weer naar een volgende versnelling. Dat was natuurlijk vragen om moeilijkheden. Maar net als in de financiële markten gingen de koppen massaal in het zand. De bouwmachine denderde voorwaarts.

Inmiddels komt het maatschappelijke debat op gang over wat ons nu te doen staat. Bestuursvoorzitter Cuno van Steenhoven van DTZ Zadelhoff makelaars, sinds jaar en dag Nederlands marktleider in commercieel vastgoed. greep zijn nieuwjaarsboodschap aan om noodklok te luiden. “Je ziet nog steeds gemeenten met plannen voor kantorenparken. Dat is bouwen voor de leegstand.”

De overheid heeft inderdaad jarenlang haar eigen geld kunnen drukken met de verkoop van terreinen. Aan de andere kant van het loket verdrongen zich de marktpartijen om de kavels af te nemen. Iedereen verdiende immers een bijzonder goedbelegde boterham aan de nieuwbouw van kantoren: de gemeenten aan de grondverkoop, de ontwikkelaars aan de bouw en verkoop van de nieuwbouw. De beleggers (kopers) kregen steeds een nieuw product. Huurders konden geld verdienen aan hun huurcontracten: kantoorbouwers zijn graag bereid om huurders royaal mee te laten delen in de winst die zij realiseren bij de verkoop van het nieuwgebouwde huurpand aan de eindbelegger. Hun huurcontract is immers het meest essentiële ingredient bij elke beleggingstransactie. En makelaars en adviseurs verdienden aan de transacties.

Kortom: een spel met veel spelers, en louter winnaars. De kosten zijn echter navenant hoog. Op financieel gebied drukken ze op de schouders van de bezitters van de lege kantoren, doorgaans de grote beleggers. En de samenleving gaat de verloedering van deze gebieden voelen.

Geconfronteerd met de enorme kantorenleegstand, groeit in de vastgoedwereld besef dat er iets moet veranderen. Maar ja, maatschappelijk verantwoord ondernemen in de vastgoedbranche? Het klinkt als een contradictio in terminis. Toch worden noodgedwongen de eerste denkexercities in die richting gedaan.

Dat vereist een verandering van mentaliteit en verdienmodellen, want kortetermijndenken en winstmaximalisatie verhouden zich doorgaans slecht met duurzaam beleid. Zo zal de overheid eraan moeten wennen dat het grote geld niet meer met gronduitgifte wordt verdiend. Ontwikkelaars en bouwers zouden hun ambitie kunnen verleggen van nieuwbouw naar hightech-renovatie van bestaande panden. Beleggers zijn het meest gebaat bij waardegroei van hun gebouw. Ook zij hebben dus een belang bij de bestrijding van de structurele leegstand. Kortom: de hele bedrijfskolom zal zich opnieuw moeten positioneren. Een enorme uitdaging.

Terwijl de vastgoedwereld zoekt naar een nieuwe koers, verbijsterden de accountants van Deloitte accountants en de advocaten en notarissen van AKD de Amsterdamse markt eind 2010 met de aankondiging dat ze, dwars tegen alle maatschappelijke trends in, groots gaan nieuwbouwen. In 2014 zullen ze een nieuw, 40.000 vierkante meter groot nieuw kantoorgebouw huren aan de Zuidas. En geheel volgens de regels van het oude spel zullen ze hun even grote, dan vijftien jaar oude huurpand in Amsterdam Sloterdijk leeg achterlaten. Daarmee zal de kantoorleegstand in Amsterdam-West oplopen tot boven de 30 procent.

Het bizarre is dat, zelfs na de crisis, de perverse prikkel om te bouwen voor de leegstand nog steeds bestaat. Tot op de dag van vandaag kunnen gerenommeerde huurders als Deloitte goud geld verdienen met het laten bouwen (en voor de hoofdprijs verkopen) van nieuwe, verhuurde kantoorgebouwen. Dat doen ze dan ook. Echter, anno 2011 lijkt Deloitte zichzelf daarmee maatschappelijk in buitenspelpositie te hebben gelopen. Financieel eigenbelang prevaleert binnen dat bedrijf blijkbaar nog opzichtig boven het maatschappelijk belang. En dat voor een organisatie die maatschappelijk verantwoord ondernemen – Deloittes sustainability report is gemaakt van keurig kringlooppapier – zo hoog in het vaandel heeft staan.

Dit inktzwarte gedrag vereist een stevig groen camouflagenet. Het nieuwe Deloitte-kantoor zal dan ook gebouwd worden door de Rotterdamse ontwikkelaar OVG. Directeur-eigenaar Coen van Oostrom heeft zijn bedrijf in de afgelopen jaren kundig gepositioneerd als de Toyota Prius onder de bouwbedrijven (de auto in kwestie wordt gepromoot als milieuvriendelijkste ter wereld). Onlangs ging hij zelfs een samenwerkingsverband aan met de duurzame Triodos Bank. Groener kan een projectontwikkelaar niet zijn.

Maar schijn bedriegt, want achter de zorgvuldig opgebouwde groene façade creëert OVG het tegendeel van duurzame kantoorgebouwen, te weten structurele leegstand.

Een kras voorbeeld: OVG heeft het nieuwe kantoor van KPN gebouwd in Amsterdam-West. Het staat letterlijk op steenworp afstand van het ‘oude’ onderkomen van het telecombedrijf. Met de oplevering van het nieuwe ‘duurzame’ kantoor veroordeelt OVG het 35.000 vierkante meter grote ‘oude’ gebouw tot leegstand. Met Deloitte gaat OVG op herhaling. In 2014 zal het ‘groene’ OVG dus alleen al rond station Sloterdijk 70.000 vierkante meter leegstand hebben gecreëerd.

De ironie wil dat Deloitte de bouwtruc heeft afgekeken van branchegenoten KPMG en PWC. Ook die presenteren zich ostentatief als voorlopers op het gebied van duurzaamheid. Allemaal voor de bühne; in werkelijkheid maken de keurige accountants met het Handboek Ethiek de kachel aan als er geld te verdienen is.

Dat het om grote bedragen gaat, lijkt inmiddels duidelijk. Volgens ingewijden hebben KPMG en PWC alleen al in Amsterdam het afgelopen jaar zo’n veertig à vijftig miljoen euro gecasht door te verhuizen naar nieuwe gebouwen. De opbrengsten zijn dus enorm. Naar verluidt kwamen de miljoenenpremies zelfs niet eens het bedrijf ten goede, maar werden ze rechtstreeks overgemaakt naar rekeningen van de dames en heren vennoten. In dat geval gaat het privébelang ook nog eens voor het zakelijke belang.

In de jaarverslagen zullen we de winstnemingen niet terugvinden; ook het begrip transparantie geldt vooral voor anderen.

Ex-minister van Financiën Wouter Bos maakte onlangs een bijzonder zachte landing bij KPMG. Hij gaat bedrijven en instellingen onder meer adviseren over, jawel, duurzaamheid. In Bos’ eigen woorden: “KPMG claimt leadership op klimaatgebied en ik ben gevraagd daarop te acteren.”

Dat lijkt een opmerkelijk adequate definitie, want inderdaad zal KPMG waarschijnlijk nooit verder komen dan het claimen van leadership. Daadwerkelijk leiderschap op klimaatgebied vereist immers transparantie, commitment en integriteit. Gevreesd moet dan ook worden dat de rol van Bos zich daarom zal beperken tot acteren.

Norbert ter Mors