Eerst slopen, dan bouwen

Een op de zeven kantoren staat leeg: zo’n zeven miljoen vierkante meter.

Het was niet de hoofdreden om mijn baan op te zeggen bijna vijf jaar geleden, maar het speelde wel degelijk een rol: het afschuwelijke kantoorpand op die mensonterende plek waar ik geacht werd als werknemer toegevoegde waarde te bieden. Vreselijk vond ik het er. Creatief en geïnspireerd wilde ik er na de verhuizing van de redactie waar ik werkte niet meer raken.

Ik vertrok, maar de dikke files richting kantorenparken bleven. Ik vroeg me af of het om werkslaven ging die geen keus hadden, of om mensen die het, anders dan ik, volstrekt normaal vonden om in wijken van blokkendozen waar de wind omheen giert de dag door te brengen. Blijkbaar wel, zo redeneerde ik, want er werd – we spreken eind 2006 – nog steeds in hoog tempo bij gebouwd. De kantoren reikten tot in de hemel.

Waarom? Wie de kantorenmarkt van vandaag bekijkt, vraagt zich dat vol verwondering af. Een op de zeven kantoren staat momenteel leeg, ofwel zo’n zeven miljoen vierkante meter. Volgens schattingen van ABN Amro (en die wijken amper af van andere prognoses) zal de leegstand oplopen tot een kwart van alle kantoorruimte in 2015. Hoe kan het dat we dat in 2006 niet zagen aankomen?

Een ding is zeker: gemeenten hadden er weinig belang bij de bouwdrift van projectontwikkelaars te temperen. Vele spekten de kas met het uitgeven van grond. De linkse coalitie in Amsterdam gebruikte de opbrengsten om – deels sociale – woningen mee te bouwen. Anders gezegd: Amsterdam vulde met de rechterhand (via de markt) de zakken, en gaf het geld met links uit aan mooie dingen voor mensen in oude wijken als Bos en Lommer.


Dat klonk natuurlijk mooi, maar het was al die tijd opportunistisch speculeren met grond om er andere hobby’s mee te financieren. Helaas voor de gemeenten bleek de kantorenmarkt onderhevig aan een klassieke varkenscyclus. (Voor wie het vergeten is: als de prijs van varkensvlees hoog is, stijgt het aantal varkensboeren, daarmee het aanbod van vlees, waardoor de prijs daalt, boeren failliet gaan, aanbod – en dus prijs – weer dalen, waarna de cyclus weer opnieuw begint).

Wie denkt dat met het einde van de crisis ook het einde van de ellende op de kantorenmarkt in zicht is, vergist zich. De vraag naar kantoorruimte zal de komende jaren blijven dalen, luidt de voorspelling. Op een op de vijf kantoormeters zit een ambtenaar, en ABN Amro wijst erop dat de voornemens van overheden om flink in het aantal ambtenaren te schrappen veel lege panden zal opleveren. Een andere oorzaak is het nieuwe werken dat realiteit begint te worden. Bedrijven willen flexibele werkplekken, en laten mensen op andere tijden en vanaf verschillende locaties (thuis!) werken. Veel relatief nieuwe kantoren voldoen niet aan de eisen van moderne bedrijven.

De gemeenten zitten nu met de zelfgebakken peren. Want wie is er verantwoordelijk voor kale, onveilige kantorenparken zonder huurders en vol verval? In Amsterdam liet burgemeester Eberhard van der Laan deze week weten dat bedrijven die nieuwe kantoren willen bouwen (die wel aan de eisen van moderne werknemers tegemoetkomen) alleen nog een vergunning krijgen als ze elders de sloop van een even groot aantal meters voor hun rekening nemen.


Het is een goed idee: de prijs van eventuele sloop in de toekomst hoort in die van nieuwbouw te worden meegenomen, anders komen de kosten bij de belastingbetaler terecht. Noem het een verwijderingsbijdrage voor kantoorpanden. Dit mes van Van der Laan snijdt aan twee kanten, want het tempert zowel de gulzige gemeente als de projectontwikkelaars. Immers: de grond wordt duurder – en levert ook minder op voor de gemeente – waardoor alternatieven zoals het opknappen van bestaande panden of gebieden ook beter worden bekeken. En als varkensboeren, pardon: projectontwikkelaars, toch ondoordacht bouwen, kunnen we het in elk geval later weer opruimen.

import esther van rijswijk