De nieuwe Kingdom Tower: kan het nóg hoger?

De hoogste toren van de wereld. Nu staat de titel op naam van de Burj Khalifa in Dubai, maar over vijf jaar kan prins Alwaleed bin Talal van Saoedi-Arabië met de eer strijken. Een Kingdom Tower van duizend meter hoogte voor het luttele bedrag van 1,2 miljard euro. De strijd om het bezitten van de hoogste wolkenkrabber van de wereld duurt voort. Aan Jan Klerks, communicatiemanager bij Council on Tall Buildings and Urban Habitat in Chicago en bovenal hoge-gebouwen-liefhebber, vragen wij: How high can you get? Klerks: “Zo diep als de zakken zijn, zo hoog kan een gebouw worden.”

Is het bouwen van een nieuwe toren in het Midden-Oosten rendabel?
Jan Klerks: “De kosten van het bouwen van deze toren zijn hoog. Alhoewel, 1,2 miljard euro voor een toren van deze hoogte valt eigenlijk wel mee. Als je kijkt naar de bouw van het nieuwe World Trade Center: die toren wordt veel lager, maar omdat de lonen in de Verenigde Staten hoger liggen, zijn de kosten hoger. De opbrengsten van zo’n toren zijn enorm. De Burj Khalifa in Dubai heeft de opbrengsten van de huur, de naamsbekendheid, maar ook die van de toeristen die er op af komen. Het gebied om zo’n toren kan zich ook ontwikkelen. Er zijn dus veel indirecte opbrengsten.”

Zijn er in Nederland nog plannen om zulke torens te bouwen?
“Nee. In Rotterdam zou de Zalmhaventoren, een woontoren van ongeveer 185 meter, gebouwd worden, maar die plannen zijn gewijzigd. Ik weet niet of die bouw nog doorgaat. Neemt niet weg dat er snel iets aan de situatie kan veranderen. In acht jaar kun je een heel hoge toren bouwen, en aangezien de crisis dan waarschijnlijk wel voorbij is, zou dat geen slechte zet zijn.”

Wat is het maximum voor een toren, qua hoogte?
“Zo diep als de zakken zijn. Het is wel zo: hoe hoger je bouwt, hoe duurder dat het wordt, ook relatief. Er zijn plannen geweest voor torens van twee kilometer, maar die zijn nooit doorgegaan. Al weet ik niet wat voor problemen er dan ontstaan, maar hoger dan duizend meter, dat kan makkelijk hoor. Je ziet dat hoge gebouwen vaak een driepootvorm hebben, als een pyramide, dat maakt ze stabieler. Hoe minder gewicht in de hoogte, hoe minder druk de wind kan uitoefenen op een gebouw.”

Is een hoger gebouw per definitie instabieler?
“Integendeel. Echt hoge gebouwen zijn vaak stabieler omdat ze streng onder controle staan. Er mag geen risico gelopen worden dat het gebouw instabiel is, juist vanwege de hoogte.”

Hoe kun je iets veilig bouwen als het nog nooit eerder gedaan is?
“Vaak zijn er veel creatieve geesten betrokken bij de bouw. Er moeten dingen worden uitgevonden en oplossingen bedacht worden, ook nog vaak tijdens de bouw. Daar is specialistische kennis voor nodig, dat wel. Voor deze nieuwe toren is ook hetzelfde architectenbureau aangetrokken als voor de toren in Dubai. Tijdens de bouw wordt hij heel scherp in de gaten gehouden, met behulp van onder andere camera’s en sensoren. Als ‘ie maar een klein stukje uit het lood komt te staan, wordt er al ingegrepen. Het is zeker veilig.”

Is zo’n toren niet alleen maar om het ego te strelen, een statussymbool?
“Ja, natuurlijk. Dat bedoel ik niet negatief. Saoedi-Arabië wil op de kaart komen als internationaal zakencentrum, net als Dubai. Ze willen laten zien: ‘wij zijn er ook’. Bovendien zal de Kingdom Tower veel toerisme met zich meebrengen. Niet voor niets komt de toren in Jeddah, aan het water. Voor liefhebbers wordt dit het Disneyland onder de torens.”

Hoe gaan ze dat eigenlijk doen met de liften?
“De lift gaat ongeveer tien meter per seconde. Dat zou dus uitkomen op honderd seconden voor de hele toren, maar zo werkt dat niet. Er komen meerdere liften in de toren, waarvan sommigen stoppen op bijvoorbeeld alleen de tiende, twintigste, dertigste en veertigste verdieping enzovoort. Je krijgt dan een soort intercitysysteem, waarbij je moet overstappen van lift op lift om op de juiste etage te komen. Uiteindelijk zal het een paar minuten duren om boven te komen.”

Gaat u er zelf ook naartoe?
“Ja dat is wel de bedoeling. Ik ben ook in de Burj Khalifa geweest, dat was al geweldig. Ik kom uit Rotterdam en vroeger vond ik de Euromast al enorm hoog. Kun je nagaan dat die nog niet eens een vierde van deze nieuwe toren is in hoogte. Spectaculair vind ik dit. Wist je trouwens dat een kwart van de omzet van het Empire State Building komt van het uitkijkpunt? Zo veel wordt daar dus aan verdiend.”

jana van de ven