De derde crisis

Gemeenten en huurders spelen een dubieuze rol in de vastgoedcrisis.

‘De derde crisis komt eraan,” waarschuwde vorige week Jan Sijbrand, toezichthouder van De Nederlandsche Bank (DNB). We zijn nog niet bekomen van de kredietcrisis en de schuldencrisis of we moeten ons alweer voorbereiden op de volgende tegenslag: de vastgoedcrisis.

De afgelopen weken kregen we een voorproefje van het type gevechten dat die crisis veroorzaakt. De eigenaar van het pand in Utrecht waarin consultancybedrijf Capgemini nu nog huist, sleept de gemeente voor de rechter omdat die het bedrijf toestaat een nieuw pand te bouwen. En de gemeente Amstelveen voelt zich gepiepeld door KPMG, dat verhuisde en een lege kolos achterliet, zo bleek onlangs uit een reportage in de VPRO-serie De slag om Nederland.

Naast de usual suspects – de beleggers – spelen gemeenten een dubieuze rol. En huurders. Wat is er aan de hand?

Veel kantoren en winkelpanden in Nederland staan leeg. Met een gemiddelde leegstand van veertien procent staat Nederland hoog op de Internationale lijst van leegstandslanden. Volgens Sijbrand van DNB is de economische crisis niet de enige oorzaak; ook thuiswerken houdt ons weg van industrieterreinen en kantorenparken. De leegstandsproblematiek is dus structureel; het helpt niet als de economie aantrekt.

Sijbrand hekelt het gebrek aan realiteitszin van de vastgoedbeleggers. Ze rekenen zich rijk aan gehoopte huur-inkomsten. Daardoor staan veel lege kantoren tegen een te hoge waarde in de boeken. Dat zet de markt op slot: er wordt niets verkocht, waardoor panden ook geen herbestemming vinden. Buren van de lege panden zitten met een minder aantrekkelijke omgeving opgezadeld, gemeenten en belastingbetalers draaien op voor de bijbehorende kosten.


Gemeenten en huurders spelen een dubieuze rol. Beide probeerden de afgelopen jaren een deel van de winst van de groeiende luchtbel mee te pikken, waardoor de ellende groter werd dan nodig en er zelfs nog steeds wordt bijgebouwd.

Dat zit zo: De gemeenten opereren met twee petten op de vastgoedmarkt, die van gronduitgever én die van toezichthouder. De eerste pet zit de meeste gemeenten het lekkerst, want die leverde jarenlang veel geld op. Zo financierde Amsterdam de bouw van grote aantallen sociale woningen jarenlang met de verkoop van grond voor bedrijfsvastgoed. De rol van toezichthouder werd met minder enthousiasme gespeeld. Een goede gemeente had zich tien jaar geleden al afgevraagd wat er met al die kantoren zou gebeuren als er een recessie zou komen en werknemers vaker thuis zouden gaan werken. Een goede gemeente had gezorgd voor goede regelingen bij leegstand, die garandeert dat de kosten niet worden afgewenteld op de omgeving en de belastingbetalers. Maar dat deden ze niet.

Dan de huurders. Die worden steeds machtiger op de slechtere markt. Sterker nog: er is een geheel nieuwe financieringsconstructie ontstaan die het ze mogelijk maakt geld te verdienen door te verhuizen naar nieuwbouw en zo hun huurdersmacht te gelde te maken. Dat werd uit de doeken gedaan in De slag om Nederland aan de hand van het leegstaande pand van de consultants van KPMG in Amstelveen. Het komt erop neer dat bedrijven, zoals KPMG, nieuwe panden laten bouwen en meteen een langdurig huurcontract met zichzelf aangaan. Zo worden de panden meer waard. Een deel van de waardestijging Steken de bedrijven in eigen zak.


Die – legale – constructie heeft al menige gemeente voor het blok gezet. Zo vertelde de bij de KPMG-deal betrokken wethouder in Amstelveen dat het bedrijf had gedreigd zijn gemeente te verlaten als die geen bouwvergunning verstrekte. Het oude KPMG-gebouw staat nu leeg. In Utrecht ligt de eigenaar van het oude pand van Capgemini in de clinch met de gemeente. Die gaf Capgemini een vergunning om een nieuw pand neer te zetten. De eigenaar van het lege pand is boos omdat er sprake zou zijn van valse concurrentie waardoor renovatie van het oude pand geen kans krijgt.

Wie zich afvraagt waarom er zoveel wordt doorgebouwd terwijl er zoveel leeg staat, begrijpt nu waarom.