Geen huis verkocht maar enorm tekort op woningmarkt dreigt

Het schijnt dat er op dit moment een heuse hausse gaande is op de woningmarkt. Makelaars en notarissen komen handen tekort. Normaal gesproken is zo’n hausse een signaal in een euforische verkopersmarkt. Maar nu niet. Vanwege alle wetswijzigingen die vanaf 2013 van kracht zijn nemen de twijfelaars nu het zekere voor het onzekere. Dat is leuk voor dit moment, het maakt dit jaar voor makelaars en hypotheekadviseurs nog een beetje goed. Maar het is natuurlijk geen inhaalvraag, het is naar voren gehaalde vraag en het betekent dat de klap volgend jaar nog groter wordt. Trek het aantal huizen dat dit kwartaal méér verkocht wordt dan in het vierde kwartaal 2011 maar gerust af van het eerste kwartaal 2013.

Intussen regent het faillissementen in de bouwsector. In 2008 werden er in ons land nog 80.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd, in 2012 zullen het er nog geen 50.000 zijn en in 2013 nog minder. Macro-economen hebben het dan over de goede effecten van de zogenaamde creatieve destructie: waar oude, bestaande modellen wegvallen ontstaat ruimte voor nieuwe, betere.

Dat mag in bijna alle sectoren zo zijn, in de bouw is het tegenovergestelde het geval. De bouw van nieuwbouwwoningen wordt al tientallen jaren aangejaagd door veranderende leefpatronen. Traditionele grote gezinnen maken plaats voor steeds meer één- en tweepersoonshuishoudens. In 2011, de laatst gepubliceerde cijfers, bestond een gemiddeld huishouden in Nederland uit 2,2 personen. Eén van de gevolgen van de vergrijzing is dat ook steeds meer ouderen op zichzelf blijven wonen, de toenemende focus op thuiszorg stimuleert dat nog meer.

Een normale en gezonde ontwikkeling op de markt voor nieuwbouwwoningen is het dat de bouwers voortdurend rekening houden met de laatste socio-demografische trends. Die trends veranderen niet, ze worden alleen maar sterker. Passende nieuwbouw helpt dan maar ook het herbestemmen van oude gebouwen. Beide gebeurt nu niet. Of in elk geval niet voldoende.

Het al maar dalende bouwvolume maakt dat je een heel ander probleem op de woningmarkt kunt voorzien als kopers en verkopers en de banken zich weer op een normale manier in de markt manifesteren. Iedereen wil dan wel maar het past niet, er is een groot woningaanbod maar het sluit niet aan bij wat de kopers zoeken. Projecties wijzen uit dat we straks, bij een overweldigend aanbod van bestaande maar niet passende koopwoningen, er toch gewoon ruim een half miljoen te kort komen. Die wel zouden passen.

Dr. Doom is een pseudoniem. Als belegger is hij verantwoordelijk voor het beleggingsbeleid van Beleggingsvereniging Fibonacci. Op het moment van het schrijven van deze column heeft de vereniging posities in Ahold, Akzo Nobel, DSM, Heineken, KPN, Shell en Unilever en is Long in de AEX. De positie in de AEX is kortlopend en wisselt regelmatig. Die kan dus nu al anders zijn. Volg Dr Doom op Twitter.
———
Volg HP/De Tijd ook op Twitter en Facebook.