Waar blijven die vrije huurwoningen?

Dinsdag meldde Het Financieele Dagblad op de voorpagina dat gemeenten de bouw van middeldure huurwoningen belemmeren. Ondanks de grote vraag naar woningen met een maandelijkse huur tussen de 700 en 1000 euro geven gemeenten vooral grond uit voor koopwoningen. Ten minste: dit is de lezing van grote vastgoedbeleggers die ‘miljarden hebben klaarliggen’ om te investeren in het middensegment.

Gemeenten zouden voornamelijk grond uitgeven voor koopwoningen, omdat dit meer geld in het laatje zou brengen. De Vereniging Nederlandse Gemeenten erkent dat er een tekort is aan woningen in het middensegment van de huurmarkt, maar ontkent dat dit iets te maken heeft met het streven naar een hogere grondprijs. Een voorspelbare reactie. Toch zou het niet onlogisch zijn als gemeenten nu de hoofdprijs vragen voor gronduitgifte. Na de crisis hebben gemeenten flink verlies geleden op onverkoopbare grondposities. Alleen al in de periode 2010-2013 moesten gemeenten 4 miljard euro aan verlies op grondposities nemen. Ondertussen worden er steeds meer taken vanuit de landelijke naar de lokale overheid geschoven, terwijl gemeentelijke begrotingen niet navenant meegroeien. Grondposities tegen de hoofdprijs verkopen is in zo’n situatie geen onlogische keuze.

Minister Blok van Wonen noemt het ‘wrang’  dat veel gemeenten heel veel grond hebben en daar te weinig huurhuizen op laten bouwen. Volgens Blok hebben veel grote middelgrote gemeenten, waar het tekort aan huurwoningen het grootst is, de vrije sector niet op het netvlies. Zij zouden denken in de klassieke tegenstelling sociale woningbouw (goedkope grond) en koopwoningen (dure grond). Een tegenstelling die decennialang door overheidsbeleid is aangemoedigd. Bloks eigen partij, de VVD, heeft zich tot doel gesteld om het eigen woningbezit te stimuleren. De zelfverklaarde liberalen mogen zich dan ook de kampioen van de hypotheekrenteaftrek noemen.

Mede dankzij de hypotheekrenteaftrek is het voor velen financieel aantrekkelijker om een koopwoning te betrekken dan een huurwoning in de vrije sector. Natuurlijk heeft een koopwoning bekende voordelen. Als koper bouw je vermogen op, het huis kan in waarde stijgen en je hebt meer vrijheid om het in- en exterieur van je huis aan te passen. Sinds de afgelopen crisis zijn we daarentegen weer goed bekend met de schaduwzijden van een eigen huis. Veel huiseigenaren bezitten nog steeds een huis dat minder waard was dan de hypotheek die erop rust, anderen zitten opgescheept met een restschuld of kunnen niet verhuizen terwijl zij dit wel zouden willen. Daarnaast is er natuurlijk, ook al voor de crisis, nog een groep mensen die überhaupt niet zo nodig hoeft te kopen. Zij hechten aan de flexibiliteit van een huurwoning. Nieuwe baan aan de andere kant van het land, emigreren, werkloos geworden of een stukgelopen relatie? Met een huurcontract zit je vaak nog maar een of twee maanden vast aan een woning. Bovendien is de verhuurder verantwoordelijk voor dat ellendige groot onderhoud. Het tekort aan middeldure huurwoningen is dan ook ouder dan de recente crisis, maar nog steeds omvangrijk. In Amsterdam bestaat nog geen 7 procent van de woningvoorraad uit vrije huurhuizen, terwijl er markt is voor 25 procent.

Spijtig genoeg lijkt er voor liefhebbers van huurwoningen en anderen die hun bekomst hebben van het eigen woningbezit weinig te veranderen op de korte termijn. Blok zegt niet in te grijpen en erop te vertrouwen dat de lokale democratieën hun werk doen. Dat lijkt mij ijdele hoop in een klimaat waar armlastige gemeenten proberen de profiteren van hoge huizenprijzen. In de tussentijd zullen veel potentiële vrijesectorhuurders noodgedwongen de koopmarkt opgaan, omdat dit scheelt in de maandelijkse lasten. Het risico van een instortende huizenmarkt en geringere flexibiliteit nemen zij dan maar voor lief.