In mei 2021 lag het prijsniveau van verkochte woningen maar liefst 12,9% boven de prijzen van een jaar eerder. Een dergelijke stijging is in de afgelopen 20 jaar niet voorgekomen – er lijkt geen stop te zijn op het bedrag dat mensen willen neertellen voor een eigen huis.

Het absolute prijsniveau van woningen breekt elke maand weer een record, dat is allang geen nieuws meer. De gemiddelde huizenprijs lag aan het eind van het eerste kwartaal van 2021 op € 385.000 voor bestaande woningen en € 433.000 voor nieuwbouw. Elke maand gaat die prijs verder omhoog.

Huizenprijzen: vraag en aanbod op de woningmarkt

De prijsvorming op de woningmarkt draait vanzelfsprekend om vraag en aanbod. Heel eenvoudig gesteld: zolang er meer mensen zijn die een huis willen kopen dan dat er woningen te koop zijn, zal de prijs stijgen.

Aanbod is laag

Het aanbod is laag: er staan weinig woningen te koop. Huizenbezitters kiezen er tegenwoordig eerder voor om hun stulpje te verbouwen dan om te verhuizen. Begrijpelijk: wie een huis verkoopt moet wel vervangende woonruimte hebben. Wetende dat het kopen van een ander huis in deze markt niet meevalt én veel geld kost kan een verbouwing een prima alternatief zijn voor nieuwe woonwensen. 

Wanneer haken kopers af?

Vooralsnog is de vraag ruim groter dan het aanbod. Toch komt er qua vraag eens een punt waarop kopers afhaken: als ze het bedrag dat ze moeten neertellen voor een woning niet meer kunnen of willen ophoesten. 

Aantal verkopen gedaald

De afgelopen maand is het aantal woningverkopen behoorlijk gedaald: maar liefst 12,1% minder transacties dan in mei 2020. Dit kan ook te maken hebben met de hausse aan woningverkopen in de eerste drie maanden van dit jaar, mede veroorzaakt door de aanpassing van regels voor de overdrachtsbelasting per 1 april. In april was het aantal transacties nagenoeg gelijk aan een dat van april 2021.

Invloed van de hypotheekrente

Dat de hypotheekrente historisch laag ligt is algemeen bekend. Ook al is er de laatste weken wel sprake van enige stijging – de verhogingen zijn vrij beperkt en hebben nog niet veel invloed. Dat lage niveau van de hypotheekrente heeft indirect invloed op de huizenprijzen: via de maximale hypotheek en de maandlasten.

Maximale hypotheek hoog

De meeste woningkopers hebben voor hun aankoop een hypotheek nodig. Het maximale bedrag dat ze kunnen lenen bepaalt dan ook mede de prijs die ze willen neerleggen voor een huis. Die maximale hypotheek is afhankelijk van het inkomen en van de hypotheekrente. In de basis geldt: hoe lager het renteniveau, hoe hoger de maximale hypotheek – hoe meer ze kunnen betalen.

Maandlast laag

Het lijkt er sterk op dat de koopsom en zelfs de hoogte van de hypotheek voor een huizenkoper niet de grens bepalen. Uiteindelijk draait het erom dat ze de maandlasten van die hypotheek goed kunnen betalen. Als dat met het inkomen geen probleem is dan vormen de huizenprijs en het hypotheekbedrag geen belemmering, ook al is het historisch en absoluut gezien zeker hoog te noemen.