Rabo ontketent tarievenoorlog op hypotheekmarkt
Eerder schreef ik hier over de aanstaande kaalslag onder tussenpersonen in de financiële wereld. De hypotheekmarkt en die van allerlei financiële producten ligt op z’n kont maar áls ze iets aan een onwetende klant verkopen, dan krijgen ze een alleraardigste provisie.
Daar merkte u dan niet zo veel van, dat zat over de hele looptijd van uw verplichting verwerkt in wat u jarenlang betaalde. Toch ging het om duizenden euro’s.
Vanaf 1 januari a.s. mag dat niet meer, provisies zijn verboden, alleen het berekenen van advieskosten mag nog. Hoeveel advies zit er eigenlijk aan zo’n hypotheek waarvoor allerlei ondersteunende computerprogramma’s beschikbaar zijn?
Advies uit de computer
Recent kreeg ik een mooi voorbeeld van de stelling dat je een olifant niet kan leren dansen. Een relatie vroeg me eens naar de hypotheekofferte van zijn dochter te kijken. Nu ben ik geen adviseur, maar tot een vriendendienst ben ik altijd bereid, en zo ingewikkeld is het allemaal ook niet. Ik kan er natuurlijk altijd iets van vinden.
Hij stuurde het door, een aantal pagina’s met voor een leek grotendeels onbegrijpelijk financieel taalgebruik, daar blijft die sector goed in. Als ik het proces dat aan de totstandkoming voorafging moet inschatten dan kan ik me voorstellen dat er een kennismakingsgesprek heeft plaatsgevonden. Dat heeft één à twee uur geduurd.
Vervolgens hebben de aanvragers informatie over hun persoonlijke situatie (denk aan baan, schulden en vooruitzichten) gegeven en nagestuurd. Dat alles heeft de adviseur in zijn computersysteem ingevoerd en daar wat elementen van zijn persoonlijke kennis en ervaring, toegespitst op deze aanvrager, aan toegevoegd. Ik denk dat dat nog eens een uurtje of twee kan hebben gekost, maximaal. Het advies kwam regelrecht uit zijn computer.
De olifant die nooit gaat dansen
Het voorstel zoals ik het bekeek zag er niet zo gek uit. Het was ook niet een ingewikkelde situatie, dochter en partner, relatieve starters op de arbeidsmarkt, kopen een huis van nog geen € 250.000,-. Dan kun je nog kijken naar de rentevoet, is die concurrerend? Staan er geen bizarre voorwaarden in? Dat leek allemaal wel in orde. Dus kwam ik qua advies aan mijn relatie niet verder dan die € 3.000,-. Voor advieskosten. Die stond er gewoon, onderaan, in een verscholen regeltje in. Dat vond deze tussenpersoon een redelijke vergoeding voor wat ik hierboven schetste: een uurtje of vier werk voor iemand die gecertificeerd hypotheekadviseur is, bepaald geen rocketscience.
Dat is dus die olifant die nooit gaat dansen, al verander je de wet honderd keer. Het zit in het DNA van de bedrijfstak, het gaat nooit over.
Tarievenoorlog
De Rabobank ziet nu zijn kans schoon. Ik denk dat ze mijn analyse delen dat het allemaal helemaal niet zo bijzonder is, ze bieden het advies aan voor € 1.750,-. En als u veel zelf doet (de documenten digitaal aanleveren bijvoorbeeld) wordt het € 1.150,-. Nog steeds niet heel weinig maar als u naar De Hypotheker stapt is het tarief ‘gemiddeld’ € 2.900,-. En bij andere banken schommelt het rond de € 2.000,-.
Door de actie van de Rabo staat de branchevereniging van tussenpersonen op z’n achterste benen. Volgens de De Hypotheker kan de Rabobank nooit zijn kosten dekken. En dan is het concurrentievervalsing. Maar welke kosten zouden dat dan eens zijn? Een winkel, een kantoor? Uw kopje koffie. Een uurtarief voor dit soort werk van € 125,- lijkt me royaal en winstgevend. Het probleem is dat een tussenpersoon, zeker in de huidige markt, niet genoeg uren kan maken. En tot nu toe helemaal niet zo hoefde te denken, een paar hypotheken per week verkocht betekende een zeer dik belegde boterham. Maar dat is niet uw probleem. Ik denk dat er aanbieders komen die het hele traject digitaal aanbieden, met één persoonlijk gesprek. Dan moet het tarief naar € 750,- kunnen. Voor hypotheken van een ton. Of een miljoen. Aan het een of het ander zit niet noodzakelijkerwijze veel meer werk.
Dr. Doom is een pseudoniem. Als belegger is hij verantwoordelijk voor het beleggingsbeleid van Beleggingsvereniging Fibonacci. Op het moment van het schrijven van deze column heeft de vereniging posities in Ahold, Akzo Nobel, DSM, Heineken, KPN, Shell en Unilever en is Neutraal in de AEX. De positie in de AEX is kortlopend en wisselt regelmatig. Die kan dus nu al anders zijn.
